北(běi)京市人民代表大(dà)會常務委員(yuán)會公告　　

〔十五屆〕第24号

　　《北(běi)京市物(wù)業管理條例》已由北(běi)京市第十五屆人民代表大(dà)會常務委員(yuán)會第二十次會議于2020年3月27日通過，現予公布，自2020年5月1日起施行。

　　北(běi)京市第十五屆人民代表大(dà)會常務委員(yuán)會

　　2020年3月27日

　　北(běi)京市物(wù)業管理條例

　　(2020年3月27日北(běi)京市第十五屆人民代表大(dà)會常務委員(yuán)會第二十次會議通過)

　　目　錄

　　第一(yī)章　總　　則

　　第二章　物(wù)業管理區域

　　第三章　前期物(wù)業

　　第四章　業主、業主組織和物(wù)業管理委員(yuán)會

　　第一(yī)節　業主和業主大(dà)會

　　第二節　業主委員(yuán)會

　　第三節　物(wù)業管理委員(yuán)會

　　第五章　物(wù)業服務

　　第六章　物(wù)業的使用和維護

　　第七章　法律責任

　　第八章　附　　則

　　第一(yī)章　總　　則

　　第一(yī)條　爲了構建黨建引領社區治理框架下(xià)的物(wù)業管理體(tǐ)系，建設和諧宜居社區，規範物(wù)業管理，維護物(wù)業管理相關主體(tǐ)的合法權益，保障物(wù)業的依法、安全、合理使用，根據相關法律法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本市行政區域内的住宅物(wù)業管理活動适用本條例；非住宅物(wù)業管理參照執行。

　　本條例所稱物(wù)業管理，是指業主通過自行管理或者共同決定委托物(wù)業服務人的形式，對物(wù)業管理區域内的建築物(wù)、構築物(wù)及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生(shēng)和相關秩序的活動。物(wù)業服務人包括物(wù)業服務企業、專業單位和其他物(wù)業管理人。

　　第三條　本市物(wù)業管理納入社區治理體(tǐ)系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商(shāng)共建、科技支撐的工(gōng)作格局。建立健全社區黨組織領導下(xià)居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會、業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會、業主、物(wù)業服務人等共同參與的治理架構。

　　推動在物(wù)業服務企業、業主委員(yuán)會、物(wù)業管理委員(yuán)會中(zhōng)建立黨組織，發揮黨建引領作用。

　　第四條　物(wù)業管理相關主體(tǐ)應當遵守權責一(yī)緻、質價相符、公平公開(kāi)的物(wù)業服務市場規則，維護享受物(wù)業服務并依法付費(fèi)的市場秩序，優化市場環境。

　　支持社會資(zī)本參與老舊(jiù)小(xiǎo)區綜合整治和物(wù)業管理。

　　第五條　本市支持在物(wù)業管理區域内成立業主大(dà)會、選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會決定物(wù)業管理區域内的重大(dà)事項及有關共有部分(fēn)利用和管理等事項。

　　第六條　市住房和城鄉建設主管部門履行下(xià)列職責：

　　(一(yī))制定本市物(wù)業管理相關政策并組織實施；

　　(二)指導和監督區住房和城鄉建設或者房屋主管部門開(kāi)展物(wù)業管理的監督管理工(gōng)作；

　　(三)指導和監督本市住宅專項維修資(zī)金的籌集、管理和使用；

　　(四)建立健全業主委員(yuán)會、物(wù)業管理委員(yuán)會委員(yuán)培訓制度；

　　(五)制定臨時管理規約、管理規約、業主大(dà)會議事規則、物(wù)業服務合同等示範文本和相關标準；

　　(六)建立全市統一(yī)的物(wù)業管理信用信息、業主電子共同決策等信息系統；

　　(七)指導行業協會制定和實施自律性規範；

　　(八)實施物(wù)業管理方面的其他監督管理職責。

　　區住房和城鄉建設或者房屋主管部門履行下(xià)列職責：

　　(一(yī))貫徹執行物(wù)業管理相關政策和制度；

　　(二)監督管理轄區内物(wù)業服務企業和從業人員(yuán)；

　　(三)指導、監督轄區内住宅專項維修資(zī)金的籌集、管理和使用；

　　(四)組織對轄區内業主委員(yuán)會、物(wù)業管理委員(yuán)會委員(yuán)開(kāi)展培訓；

　　(五)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實施與物(wù)業管理相關工(gōng)作；

　　(六)落實物(wù)業管理方面的其他監督管理職責。

　　發展改革、民政、财政、規劃自然資(zī)源、城市管理、水務、市場監管、園林綠化、人防等相關主管部門，按照各自職責，負責物(wù)業管理相關監督管理工(gōng)作。

　　第七條　區人民政府應當加強對本轄區内物(wù)業管理工(gōng)作的組織領導，建立物(wù)業管理綜合協調工(gōng)作機制，組織轄區内街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房和城鄉建設或者房屋主管部門及相關部門和單位，統籌推進轄區内物(wù)業管理各項工(gōng)作，協調解決轄區内物(wù)業管理重大(dà)問題。

　　第八條　街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、協調、指導本轄區内業主大(dà)會成立和業主委員(yuán)會選舉換屆、物(wù)業管理委員(yuán)會組建，并辦理相關備案手續；指導、監督業主大(dà)會、業主委員(yuán)會、物(wù)業管理委員(yuán)會依法履行職責，有權撤銷其作出的違反法律法規和規章的決定；參加物(wù)業承接查驗，指導監督轄區内物(wù)業管理項目的移交和接管，指導、協調物(wù)業服務人依法履行義務，調處物(wù)業管理糾紛，統籌協調、監督管理轄區内物(wù)業管理活動。

　　居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下(xià)開(kāi)展具體(tǐ)工(gōng)作，建立黨建引領下(xià)的物(wù)業管理協商(shāng)共治機制；有權就業主反映的物(wù)業管理事項向業主大(dà)會、業主委員(yuán)會進行詢問，引導規範運作；指導、監督物(wù)業服務人依法履行義務，調解物(wù)業管理糾紛。

　　第九條　街道辦事處、鄉鎮人民政府根據市人民政府确定的行政執法事項清單，依法行使行政執法權，建立綜合執法工(gōng)作機制，加強對住宅小(xiǎo)區内違法行爲的巡查、檢查和處理。

　　第十條　突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市人民政府依法采取的各項應急措施；指導物(wù)業服務人開(kāi)展相應級别的應對工(gōng)作，并給予物(wù)資(zī)和資(zī)金支持。

　　物(wù)業服務人應當按照要求服從政府統一(yī)指揮，在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下(xià)積極配合居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會開(kāi)展工(gōng)作，依法落實應急預案和各項應急措施。

　　第十一(yī)條　業主大(dà)會和業主委員(yuán)會，對任意棄置垃圾、排放(fàng)污染物(wù)或者噪聲、違反規定飼養動物(wù)、違法搭建、侵占通道、拒付物(wù)業費(fèi)等損害他人合法權益的行爲，有權依照法律法規以及管理規約，要求行爲人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。

　　第十二條　本市支持物(wù)業管理、專業評估機構等行業協會依法制定和組織實施自律性規範，實行自律管理，編制團體(tǐ)标準、調解行業糾紛，組織業務培訓，維護企業合法權益，推動行業健康有序發展。

　　支持、鼓勵物(wù)業服務企業加入行業協會。

　　第十三條　本市支持法律、會計、工(gōng)程、評估、咨詢等專業服務機構和人員(yuán)參與物(wù)業管理和服務活動，爲物(wù)業管理相關主體(tǐ)提供公正、專業的咨詢、培訓、評價、檢驗、監督和審計等服務。支持非營利性社會組織參與物(wù)業服務活動。

　　業主、物(wù)業使用人、物(wù)業服務人因物(wù)業管理事項需要法律咨詢的，可以向公共法律服務機構咨詢；符合法律援助條件的，可以依法申請法律援助。

　　第十四條　本市建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制，化解物(wù)業管理糾紛。

　　第二章　物(wù)業管理區域

　　第十五條　物(wù)業管理區域的劃分(fēn)應當符合法律法規的規定，綜合考慮建設用地宗地範圍、共用設施設備、建築物(wù)規模和類型、社區建設等因素，以利于服務便利、資(zī)源共享、協商(shāng)議事。

　　規劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區域不得劃入物(wù)業管理區域。

　　第十六條　新開(kāi)發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前，住房和城鄉建設主管部門應當就物(wù)業管理區域的劃分(fēn)提出意見，納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會公布。

　　建設單位應當在房屋買賣合同中(zhōng)明示核定的物(wù)業管理區域。

　　第十七條　已投入使用、尚未劃分(fēn)物(wù)業管理區域或者劃分(fēn)的物(wù)業管理區域确需調整的，物(wù)業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區住房和城鄉建設或者房屋主管等部門，結合物(wù)業管理實際需要，征求業主意見後确定物(wù)業管理區域并公告。　

　　第十八條　新開(kāi)發建設項目，一(yī)個物(wù)業管理區域内應當配建獨立且相對集中(zhōng)的物(wù)業服務用房，滿足物(wù)業管理設施設備、辦公及值班需求，具體(tǐ)面積按照本市公共服務設施配置指标執行。物(wù)業服務用房的面積、位置應當在規劃許可證、房屋買賣合同中(zhōng)載明。

　　已投入使用但是未配建物(wù)業服務用房的，建設單位或者産權單位應當通過提供其他用房、等值的資(zī)金等多種方式提供；建設單位和産權單位已不存在的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府統籌研究解決。

　　第三章　前期物(wù)業

　　第十九條　建設單位承擔前期物(wù)業服務責任。建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物(wù)業服務人，簽訂前期物(wù)業服務合同。

　　前期物(wù)業服務合同應當就前期物(wù)業服務是否收費(fèi)、服務内容以及收費(fèi)标準進行約定，約定的内容作爲房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。

　　前期物(wù)業服務合同期限最長不超過二年，具體(tǐ)期限在前期物(wù)業服務合同中(zhōng)約定。期限屆滿前三個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物(wù)業服務人。期限屆滿，業主與新物(wù)業服務人簽訂的物(wù)業服務合同生(shēng)效之前，前期物(wù)業服務人繼續提供服務；期限未滿或者未約定前期物(wù)業服務期限，業主與新物(wù)業服務人簽訂的物(wù)業服務合同生(shēng)效的，前期物(wù)業服務合同終止。

　　第二十條　建設單位與前期物(wù)業服務人應當在區住房和城鄉建設或者房屋主管部門的指導、監督下(xià)，共同确認物(wù)業管理區域，對物(wù)業管理區域内的共用部位、共用設施設備進行查驗，确認現場查驗結果，形成查驗記錄，簽訂物(wù)業承接查驗協議，并向業主公開(kāi)查驗的結果。

　　承接查驗協議應當對物(wù)業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日内予以整改，或者委托前期物(wù)業服務人整改。

　　未經業主同意，建設單位不得占用物(wù)業管理區域内的共用部位、共用設施設備。

　　第二十一(yī)條　在辦理物(wù)業承接查驗手續時，建設單位應當向前期物(wù)業服務人移交下(xià)列資(zī)料：

　　(一(yī))物(wù)業管理區域劃分(fēn)相關文件；

　　(二)竣工(gōng)總平面圖，單體(tǐ)建築、結構、設備的竣工(gōng)圖，配套設施、地下(xià)管網工(gōng)程竣工(gōng)圖等竣工(gōng)驗收資(zī)料；

　　(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資(zī)料；

　　(四)物(wù)業質量保修文件和物(wù)業使用說明文件；

　　(五)物(wù)業管理必需的其他資(zī)料。

　　物(wù)業已投入使用，上述資(zī)料未移交的，應當移交；資(zī)料不全的，應當補齊。　

　　第二十二條　前期物(wù)業服務合同生(shēng)效之日至出售房屋交付之日的當月發生(shēng)的物(wù)業費(fèi)，由建設單位承擔。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物(wù)業服務合同終止之日的當月發生(shēng)的物(wù)業費(fèi)，由業主按照房屋買賣合同的約定承擔；房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

　　第二十三條　建設單位在銷售物(wù)業前，應當制定臨時管理規約，對有關物(wù)業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在銷售場所顯著位置公示。臨時管理規約不得侵害物(wù)業買受人的合法權益。

　　市住房和城鄉建設主管部門應當制定并發布臨時管理規約的示範文本。

　　第二十四條　前期物(wù)業服務合同期限屆滿前六個月，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大(dà)會，選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會或者組建物(wù)業管理委員(yuán)會，就物(wù)業管理事項進行表決。

　　第四章　業主、業主組織和物(wù)業管理委員(yuán)會

　　第一(yī)節　業主和業主大(dà)會

　　第二十五條　房屋的所有權人爲業主。

　　公房尚未出售的，産權單位是業主；已出售的，購房人是業主。

　　本條例所稱業主還包括：　

　　(一(yī))尚未登記取得所有權，但是基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的行爲已經合法占有建築物(wù)專有部分(fēn)的單位或者個人；

　　(二)因人民法院、仲裁機構的生(shēng)效法律文書(shū)取得建築物(wù)專有部分(fēn)所有權的單位或者個人；

　　(三)因繼承取得建築物(wù)專有部分(fēn)所有權的個人；

　　(四)因合法建造取得建築物(wù)專有部分(fēn)所有權的單位或者個人；

　　(五)其他符合法律法規規定的單位或者個人。

　　第二十六條　物(wù)業管理區域内的以下(xià)部分(fēn)屬于業主共有：

　　(一(yī))道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外(wài)；

　　(二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放(fàng)汽車(chē)的車(chē)位；

　　(三)建築物(wù)的基礎、承重結構、外(wài)牆、屋頂等基本結構部分(fēn)，通道、樓梯、大(dà)堂等公共通行部分(fēn)，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；

　　(四)物(wù)業服務用房和其他公共場所、共用設施；

　　(五)法律法規規定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分(fēn)。

　　第二十七條　業主在物(wù)業管理活動中(zhōng)，享有下(xià)列權利：

　　(一(yī))自行管理物(wù)業；

　　(二)要求物(wù)業服務人按照物(wù)業服務合同的約定提供服務；

　　(三)提議召開(kāi)業主大(dà)會，并就物(wù)業管理的有關事項提出建議；

　　(四)提出制定和修改臨時管理規約、管理規約、業主大(dà)會議事規則的建議；

　　(五)參加業主大(dà)會會議，行使投票權；

　　(六)選舉業主委員(yuán)會委員(yuán)，并享有被選舉權；

　　(七)監督業主大(dà)會籌備組、業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會的工(gōng)作；

　　(八)監督物(wù)業服務人履行物(wù)業服務合同；

　　(九)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用享有知(zhī)情權、監督權和收益權；

　　(十)監督專項維修資(zī)金的管理和使用；

　　(十一(yī))法律法規規定的其他權利。

　　業主行使權利不得危及物(wù)業的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　第二十八條　業主應當履行下(xià)列義務：

　　(一(yī))遵守臨時管理規約、管理規約和業主大(dà)會議事規則；

　　(二)遵守物(wù)業管理區域内共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生(shēng)的維護以及應對突發事件等方面的制度要求；

　　(三)執行業主大(dà)會的決定和業主大(dà)會授權業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會作出的決定；

　　(四)配合物(wù)業服務人實施物(wù)業管理；

　　(五)按照國家和本市有關規定交納專項維修資(zī)金；

　　(六)按時足額交納物(wù)業費(fèi)；

　　(七)履行房屋安全使用責任；

　　(八)按照規定分(fēn)類投放(fàng)生(shēng)活垃圾；

　　(九)法律法規規定的其他義務。

　　業主對建築物(wù)專有部分(fēn)以外(wài)的共有部分(fēn)，享有權利，承擔義務；不得以放(fàng)棄權利不履行義務。

　　第二十九條　業主可以成立業主大(dà)會。業主大(dà)會由物(wù)業管理區域内全體(tǐ)業主組成，代表和維護物(wù)業管理區域内全體(tǐ)業主在物(wù)業管理活動中(zhōng)的合法權益。

　　一(yī)個物(wù)業管理區域成立一(yī)個業主大(dà)會。

　　第三十條　一(yī)個物(wù)業管理區域内，已交付業主的專有部分(fēn)達到建築物(wù)總面積百分(fēn)之五十以上的，百分(fēn)之五以上的業主、專有部分(fēn)占建築物(wù)總面積百分(fēn)之五以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大(dà)會的申請，居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大(dà)會的申請。

　　第三十一(yī)條　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到成立業主大(dà)會書(shū)面申請後三十日内，對提出申請的業主身份和申請進行審核，對符合業主大(dà)會成立條件的，指定居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會工(gōng)作人員(yuán)擔任籌備組組長。

　　籌備組組長應當于三十日内組織業主代表、建設單位、産權單位、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區黨組織、居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會代表召開(kāi)首次籌備組會議，成立籌備組。　

　　籌備組中(zhōng)的業主代表可以由業主自薦或者居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會推薦産生(shēng)，由街道辦事處、鄉鎮人民政府确定；業主代表資(zī)格應當參照适用本條例第三十九條有關業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人資(zī)格的規定。

　　籌備組人數應當爲單數，其中(zhōng)業主代表人數不低于籌備組人數的二分(fēn)之一(yī)。

　　籌備組成立七日内，籌備組組長應當将籌備組成員(yuán)名單、分(fēn)工(gōng)、聯系方式等在物(wù)業管理區域内顯著位置公示。

　　第三十二條　籌備組應當開(kāi)展以下(xià)工(gōng)作，并就其确定的事項在首次業主大(dà)會會議召開(kāi)十五日前在物(wù)業管理區域内顯著位置公示：

　　(一(yī))确認業主身份、人數及所擁有的專有部分(fēn)面積；

　　(二)制定首次業主大(dà)會會議召開(kāi)方案；

　　(三)拟訂管理規約和業主大(dà)會議事規則草案；

　　(四)制定業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人産生(shēng)辦法，确定業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人名單；

　　(五)制定業主委員(yuán)會選舉辦法；

　　(六)完成召開(kāi)首次業主大(dà)會會議的其他準備工(gōng)作。

　　前款規定的業主大(dà)會議事規則，至少應當包括業主大(dà)會的議事方式、表決程序，業主委員(yuán)會的組成、任期、罷免和遞補等事項，并不得違反法律法規的強制性規定。

　　業主對公示内容有異議的，籌備組應當研究處理并在首次業主大(dà)會會議召開(kāi)前作出答複。

　　籌備組應當自成立之日起六十日内，組織召開(kāi)首次業主大(dà)會會議。

　　第三十三條　首次業主大(dà)會應當通過管理規約、業主大(dà)會議事規則，選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會委員(yuán)和候補委員(yuán)。

　　第三十四條　業主大(dà)會依照法律法規的規定召開(kāi)，決定下(xià)列事項：

　　(一(yī))制定或者修改管理規約、業主大(dà)會議事規則；

　　(二)選舉或者更換業主委員(yuán)會委員(yuán)和候補委員(yuán)；

　　(三)确定或者調整物(wù)業服務方式、服務内容、服務标準和服務價格；

　　(四)選聘、解聘物(wù)業服務人或者不再接受事實服務；

　　(五)籌集、管理和使用專項維修資(zī)金；

　　(六)申請改建、重建建築物(wù)及其附屬設施；

　　(七)決定共用部分(fēn)的經營方式，管理、使用共用部分(fēn)經營收益等共有資(zī)金；

　　(八)确定業主委員(yuán)會委員(yuán)津貼或者補助的标準，對業主委員(yuán)會主任實施任期、離(lí)任經濟責任審計；

　　(九)改變或者撤銷業主委員(yuán)會作出的與業主大(dà)會決定相抵觸的決議；

　　(十)有關共有和共同管理權利的其他重大(dà)物(wù)業管理事項。

　　業主委員(yuán)會應當就前款規定的決定事項向業主大(dà)會提出讨論方案。

　　第三十五條　業主大(dà)會會議分(fēn)爲定期會議和臨時會議。

　　業主大(dà)會定期會議應當按照業主大(dà)會議事規則的規定召開(kāi)，每年至少召開(kāi)一(yī)次。經百分(fēn)之二十以上業主提議，業主委員(yuán)會應當組織召開(kāi)業主大(dà)會臨時會議。

　　業主大(dà)會會議可以采用書(shū)面形式或者通過互聯網方式召開(kāi)；采用互聯網方式表決的，應當通過市住房和城鄉建設主管部門建立的電子投票系統進行。

　　召開(kāi)業主大(dà)會會議的，業主委員(yuán)會應當于會議召開(kāi)十五日前通知(zhī)全體(tǐ)業主，将會議議題及其具體(tǐ)内容、時間、地點、方式等在物(wù)業管理區域内顯著位置公示，并報物(wù)業所在地的居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會。居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會應當派代表列席會議。

　　業主大(dà)會會議不得就已公示議題以外(wài)的事項進行表決。

　　第三十六條　業主委員(yuán)會未按照規定召集業主大(dà)會會議的，業主可以請求物(wù)業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物(wù)業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集。

　　第三十七條　業主大(dà)會會議依法作出的決定，對本物(wù)業管理區域内的全體(tǐ)業主具有約束力。

　　業主大(dà)會會議的決定應當自作出之日起三日内在物(wù)業管理區域内顯著位置公示。

　　物(wù)業使用人應當依法遵守業主大(dà)會會議的決定。物(wù)業使用人，是指除業主以外(wài)合法占有、使用物(wù)業的單位或者個人，包括但是不限于物(wù)業的承租人。

　　第三十八條　業主大(dà)會可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會代爲保管業主大(dà)會印章；需要使用業主大(dà)會印章的，由業主委員(yuán)會向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會提出。

　　第二節　業主委員(yuán)會

　　第三十九條　業主委員(yuán)會由五人以上單數組成，具體(tǐ)人數根據本物(wù)業管理區域的實際情況确定。戶數一(yī)百戶以下(xià)的住宅小(xiǎo)區，業主委員(yuán)會可以由三人組成。候補委員(yuán)人數按照不超過業主委員(yuán)會委員(yuán)人數确定。

　　業主委員(yuán)會委員(yuán)、候補委員(yuán)應當爲本物(wù)業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表。

　　業主是自然人的，應當符合下(xià)列條件：

　　(一(yī))遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一(yī)定組織能力；

　　(二)具有完全民事行爲能力；

　　(三)符合業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人産生(shēng)辦法中(zhōng)關于居住期限的要求；

　　(四)按時足額交納物(wù)業費(fèi)、不存在欠繳專項維修資(zī)金及其他需要業主共同分(fēn)擔費(fèi)用的情況；

　　(五)本人、配偶及其直系親屬與物(wù)業服務人無直接的利益關系；

　　(六)未被列爲失信被執行人；

　　(七)未有本條例規定的房屋使用禁止規定的行爲；

　　(八)未有法律法規規定的其他不宜擔任業主委員(yuán)會委員(yuán)的情形。

　　第四十條　業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人通過下(xià)列方式産生(shēng)：

　　(一(yī))社區黨組織推薦；

　　(二)居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會推薦；

　　(三)業主自薦或者聯名推薦。

　　籌備組根據業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人産生(shēng)辦法從按照前款方式推薦的人員(yuán)中(zhōng)确定業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人名單，報社區黨組織。

　　社區黨組織引導和支持業主中(zhōng)的黨員(yuán)積極參選業主委員(yuán)會委員(yuán)，通過法定程序擔任業主委員(yuán)會委員(yuán)。

　　第四十一(yī)條　業主委員(yuán)會委員(yuán)實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　業主委員(yuán)會委員(yuán)具有同等表決權。　

　　任期内業主委員(yuán)會委員(yuán)出現空缺的，由候補委員(yuán)遞補剩餘任期。具體(tǐ)遞補辦法由業主大(dà)會議事規則約定。

　　第四十二條　業主委員(yuán)會應當自選舉産生(shēng)之日起七日内召開(kāi)首次會議，在業主委員(yuán)會委員(yuán)中(zhōng)推選業主委員(yuán)會主任和副主任，并在推選完成之日起三日内，在物(wù)業管理區域内顯著位置公示業主委員(yuán)會主任、副主任和其他委員(yuán)的名單。

　　第四十三條　業主委員(yuán)會應當自選舉産生(shēng)之日起三十日内，持下(xià)列材料向物(wù)業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案：

　　(一(yī))首次業主大(dà)會會議記錄和會議決定；

　　(二)業主大(dà)會議事規則；

　　(三)管理規約；

　　(四)業主委員(yuán)會首次會議記錄和會議決定；

　　(五)業主委員(yuán)會委員(yuán)和候補委員(yuán)的名單、基本情況。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料的真實性、規範性進行核實，符合要求的，五個工(gōng)作日内予以備案，并出具業主大(dà)會、業主委員(yuán)會備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。

　　業主委員(yuán)會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大(dà)會印章和業主委員(yuán)會印章。

　　業主委員(yuán)會印章由業主委員(yuán)會保管，需要使用業主委員(yuán)會印章的，應當有業主委員(yuán)會過半數委員(yuán)簽字。

　　第四十四條　業主委員(yuán)會應當執行業主大(dà)會的決定，接受業主大(dà)會和業主的監督，并履行下(xià)列職責：

　　(一(yī))召集業主大(dà)會會議，報告年度物(wù)業管理的實施情況、業主委員(yuán)會履職情況；

　　(二)代表業主與業主大(dà)會選聘的物(wù)業服務人簽訂物(wù)業服務合同，與解聘的物(wù)業服務人進行交接；

　　(三)拟定共有部分(fēn)、共有資(zī)金使用與管理辦法；

　　(四)監督專項維修資(zī)金的使用以及組織專項維修資(zī)金的補建、再次籌集；

　　(五)及時了解業主、物(wù)業使用人的意見和建議，督促業主交納物(wù)業費(fèi)，監督物(wù)業服務人履行物(wù)業服務合同；

　　(六)監督管理規約的實施，對業主、物(wù)業使用人違反管理規約的行爲進行制止；

　　(七)制作和保管會議記錄、共有部分(fēn)的檔案、會計憑證和賬簿、财務報表等有關文件；

　　(八)定期向業主通報工(gōng)作情況，每半年公示業主委員(yuán)會委員(yuán)、候補委員(yuán)交納物(wù)業費(fèi)、停車(chē)費(fèi)情況；

　　(九)協調解決因物(wù)業使用、維護和管理産生(shēng)的糾紛；

　　(十)在物(wù)業管理區域内配合行政執法機關開(kāi)展執法工(gōng)作；

　　(十一(yī))配合、支持居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會依法履行職責，并接受其指導和監督；

　　(十二)業主大(dà)會賦予的其他職責。

　　業主委員(yuán)會不得擅自決定本條例第三十四條第一(yī)款規定事項；業主大(dà)會不得授權業主委員(yuán)會決定本條例第三十四條第一(yī)款規定事項。

　　第四十五條　業主委員(yuán)會會議分(fēn)爲定期會議和臨時會議。業主委員(yuán)會定期會議應當按照業主大(dà)會議事規則的規定召開(kāi)，至少每兩個月召開(kāi)一(yī)次；經三分(fēn)之一(yī)以上業主委員(yuán)會委員(yuán)提議，業主委員(yuán)會應當召開(kāi)臨時會議。

　　定期會議和臨時會議應當有過半數委員(yuán)參加，委員(yuán)不得委托他人參會。

　　業主委員(yuán)會應當在會議召開(kāi)五日前将會議議題告知(zhī)物(wù)業所在地的居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會，并聽(tīng)取意見和建議。居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會可以根據情況派代表參加。

　　業主委員(yuán)會确定的事項應當經過半數委員(yuán)簽字同意。會議結束後三日内，業主委員(yuán)會應當将會議情況以及确定事項在物(wù)業管理區域内顯著位置公示。

　　業主委員(yuán)會主任、副主任無正當理由不召集業主委員(yuán)會會議的，業主委員(yuán)會其他委員(yuán)或者業主可以請求物(wù)業所在地的居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物(wù)業所在地的居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集，并重新推選業主委員(yuán)會主任、副主任。

　　第四十六條　業主委員(yuán)會委員(yuán)有下(xià)列情形之一(yī)的，委員(yuán)資(zī)格自情形發生(shēng)之日起自然終止，由業主委員(yuán)會向業主公示，并提請業主大(dà)會确認：

　　(一(yī))不再是本物(wù)業管理區域内業主；

　　(二)以書(shū)面形式向業主委員(yuán)會提出辭職；

　　(三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職。

　　業主委員(yuán)會委員(yuán)一(yī)年内累計缺席業主委員(yuán)會會議總次數一(yī)半以上，或者不再符合本條例第三十九條規定的委員(yuán)條件的，業主委員(yuán)會應當提請業主大(dà)會罷免其委員(yuán)資(zī)格；業主委員(yuán)會未提請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員(yuán)會提請業主大(dà)會罷免有關委員(yuán)資(zī)格。在委員(yuán)資(zī)格被罷免前，業主委員(yuán)會應當停止該委員(yuán)履行職責，并向業主公示。

　　第四十七條　業主委員(yuán)會委員(yuán)、候補委員(yuán)不得實施下(xià)列行爲：

　　(一(yī))阻撓、妨礙業主大(dà)會行使職權或者不執行業主大(dà)會決定；

　　(二)虛構、篡改、隐匿、毀棄物(wù)業管理活動中(zhōng)形成的文件資(zī)料；

　　(三)拒絕、拖延提供物(wù)業管理有關的文件資(zī)料，妨礙業主委員(yuán)會換屆交接工(gōng)作；

　　(四)擅自使用業主大(dà)會、業主委員(yuán)會印章；

　　(五)違反業主大(dà)會議事規則或者未經業主大(dà)會授權與物(wù)業服務人簽訂、修改物(wù)業服務合同；

　　(六)将業主共有财産借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有财産；

　　(七)與物(wù)業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換；

　　(八)洩露業主信息；

　　(九)侵害業主合法權益的其他行爲。

　　業主委員(yuán)會委員(yuán)、候補委員(yuán)有前款規定的第(一(yī))項至第(五)項行爲的，街道辦事處、鄉鎮人民政府責令業主委員(yuán)會提請業主大(dà)會罷免有關委員(yuán)資(zī)格。在委員(yuán)資(zī)格被罷免前，業主委員(yuán)會應當停止該委員(yuán)履行職責，并向業主公示。

　　第四十八條　一(yī)個任期内，出現業主委員(yuán)會委員(yuán)經遞補人數仍不足總數的二分(fēn)之一(yī)等無法正常履行職責的情形，或者業主委員(yuán)會拒不履行職責的，物(wù)業所在地的居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開(kāi)業主大(dà)會臨時會議，重新選舉業主委員(yuán)會。

　　第四十九條　業主委員(yuán)會任期屆滿前六個月，應當書(shū)面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書(shū)面報告之日起六十日内組建換屆小(xiǎo)組，并在業主委員(yuán)會任期屆滿前，由換屆小(xiǎo)組組織召開(kāi)業主大(dà)會會議選舉産生(shēng)新一(yī)屆業主委員(yuán)會。業主委員(yuán)會未按規定提出申請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其履行職責。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府也可以應業主書(shū)面要求組建換屆小(xiǎo)組。

　　換屆小(xiǎo)組依照籌備組的人員(yuán)構成組建。

　　第五十條　業主委員(yuán)會的名稱、委員(yuán)、業主大(dà)會議事規則和管理規約發生(shēng)變更的，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會應當在三十日内向街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理變更備案手續。

　　因物(wù)業管理區域調整、房屋滅失等客觀原因緻使業主大(dà)會、業主委員(yuán)會無法存續的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當辦理業主大(dà)會、業主委員(yuán)會注銷手續，并公告其印章作廢。

　　第五十一(yī)條　業主大(dà)會、業主委員(yuán)會應當依法履行職責。街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大(dà)會、業主委員(yuán)會作出的違反法律法規和規章的決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體(tǐ)業主。

　　第三節　物(wù)業管理委員(yuán)會

　　第五十二條　街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物(wù)業管理委員(yuán)會。物(wù)業管理委員(yuán)會作爲臨時機構，依照本條例承擔相關職責，組織業主共同決定物(wù)業管理事項，并推動符合條件的物(wù)業管理區域成立業主大(dà)會、選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會。

　　第五十三條　有下(xià)列情形之一(yī)的，可以組建物(wù)業管理委員(yuán)會：

　　(一(yī))不具備成立業主大(dà)會條件；

　　(二)具備成立業主大(dà)會條件，但是确有困難未成立；

　　(三)業主大(dà)會成立後，未能選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會。

　　第五十四條　物(wù)業管理委員(yuán)會由居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會、業主、物(wù)業使用人代表等七人以上單數組成，其中(zhōng)業主代表不少于物(wù)業管理委員(yuán)會委員(yuán)人數的二分(fēn)之一(yī)。

　　物(wù)業管理委員(yuán)會主任由居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會代表擔任，副主任由居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會指定一(yī)名業主代表擔任。物(wù)業管理委員(yuán)會委員(yuán)名單應當在物(wù)業管理區域内顯著位置公示。

　　第五十五條　成立業主大(dà)會但是尚未成立業主委員(yuán)會的，物(wù)業管理委員(yuán)會自成立之日起三十日内，持下(xià)列材料向物(wù)業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案：

　　(一(yī))業主大(dà)會會議記錄和會議決定；

　　(二)業主大(dà)會議事規則；

　　(三)管理規約。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，五個工(gōng)作日内予以備案，并出具業主大(dà)會備案證明和印章刻制證明。物(wù)業管理委員(yuán)會持業主大(dà)會備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大(dà)會印章，持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物(wù)業管理委員(yuán)會印章。

　　未成立業主大(dà)會的，物(wù)業管理委員(yuán)會持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物(wù)業管理委員(yuán)會印章。

　　第五十六條　成立業主大(dà)會但是尚未成立業主委員(yuán)會的，物(wù)業管理委員(yuán)會組織業主大(dà)會按照本條例第三十四條的規定履行職責，并組織執行業主大(dà)會的決定。

　　未成立業主大(dà)會的，物(wù)業管理委員(yuán)會組織業主行使本條例第三十四條和第四十四條規定的業主大(dà)會和業主委員(yuán)會的職責。

　　第五十七條　物(wù)業管理委員(yuán)會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分(fēn)之一(yī)以上委員(yuán)提出召開(kāi)物(wù)業管理委員(yuán)會會議的，主任應當組織召開(kāi)會議。

　　會議應當有過半數委員(yuán)且過半數業主代表委員(yuán)參加，業主代表委員(yuán)不能委托代理人參加會議。

　　物(wù)業管理委員(yuán)會按照本條例第五十六條确定的事項應當經過半數委員(yuán)簽字同意。會議結束後三日内，物(wù)業管理委員(yuán)會應當将會議情況以及确定事項在物(wù)業管理區域内顯著位置公示十個工(gōng)作日。

　　第五十八條　物(wù)業管理委員(yuán)會的任期一(yī)般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大(dà)會、選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物(wù)業管理委員(yuán)會。

　　第五十九條　已成立業主大(dà)會、選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會，并按照本條例第四十三條規定備案的，或者因物(wù)業管理區域調整、房屋滅失等其他客觀原因緻使物(wù)業管理委員(yuán)會無法存續的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日内解散物(wù)業管理委員(yuán)會，并在物(wù)業管理區域内顯著位置公示。

　　第六十條　物(wù)業管理委員(yuán)會組建的具體(tǐ)辦法，由市住房和城鄉建設主管部門制定。

　　第五章　物(wù)業服務

　　第六十一(yī)條　業主可以自行管理物(wù)業，也可以委托他人管理；委托物(wù)業服務企業提供物(wù)業服務的，一(yī)個物(wù)業管理區域應當選定一(yī)個物(wù)業服務企業提供物(wù)業服務。

　　電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當由符合資(zī)質的專業機構或者人員(yuán)實施。

　　第六十二條　接受委托提供物(wù)業服務的企業應當具有獨立法人資(zī)格，擁有相應的專業技術人員(yuán)，具備爲業主提供物(wù)業管理專業服務的能力，有條件在物(wù)業管理區域設立獨立核算的服務機構。

　　第六十三條　業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會應當代表業主與業主共同選聘的物(wù)業服務人簽訂書(shū)面合同，就物(wù)業服務内容和标準、費(fèi)用、物(wù)業服務用房、合同期限、違約責任等内容進行約定。

　　業主與物(wù)業服務人對收費(fèi)标準未能達成一(yī)緻意見的，雙方可以委托專業評估機構評估；雙方對委托專業評估機構未能達成一(yī)緻意見的，可以從區住房和城鄉建設或者房屋主管部門确定的專業評估機構目錄中(zhōng)随機選定。

　　物(wù)業服務合同簽訂或者變更之日起十五日内，物(wù)業服務人應當将物(wù)業服務合同報街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門備案。

　　市住房和城鄉建設主管部門應當會同有關部門、協會制定物(wù)業服務合同示範文本，并向社會公布。

　　第六十四條　業主共同決定由物(wù)業服務企業提供物(wù)業服務的，可以授權業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會進行招标，繼續聘用原物(wù)業服務企業的除外(wài)。

　　鼓勵業主通過市住房和城鄉建設主管部門建立的招投标平台選聘物(wù)業服務企業。

　　第六十五條　物(wù)業服務人應當按照物(wù)業服務合同的約定提供物(wù)業服務，并且遵守下(xià)列規定：

　　(一(yī))提供物(wù)業服務符合國家和本市規定的标準、規範；

　　(二)及時向業主、物(wù)業使用人告知(zhī)安全、合理使用物(wù)業的注意事項；

　　(三)定期聽(tīng)取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務；

　　(四)對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行爲進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執法機關；

　　(五)發現有安全風險隐患的，及時設置警示标志(zhì)，采取措施排除隐患或者向有關專業機構報告；

　　(六)對業主、物(wù)業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行爲進行勸阻、制止，并及時報告業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會；

　　(七)不得洩露在物(wù)業服務活動中(zhōng)獲取的業主信息；

　　(八)履行生(shēng)活垃圾分(fēn)類管理責任人責任，指導、監督業主和物(wù)業使用人進行生(shēng)活垃圾分(fēn)類；

　　(九)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、行政執法機關和居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會做好物(wù)業管理相關工(gōng)作。

　　第六十六條　物(wù)業服務企業應當指派項目負責人。項目負責人應當在到崗之日起三日内到項目所在地的居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會報到，在居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會的監督、指導下(xià)參與社區治理工(gōng)作。

　　第六十七條　區住房和城鄉建設或者房屋主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會可以根據物(wù)業服務标準和社區治理要求，委托專業評估機構對物(wù)業服務企業參與社區治理情況和共用部分(fēn)管理狀況進行評估。

　　物(wù)業管理相關主體(tǐ)可以委托專業評估機構對物(wù)業承接和查驗、物(wù)業服務标準和費(fèi)用測算、專項維修資(zī)金使用方案、物(wù)業服務質量等進行評估。具體(tǐ)辦法由市住房和城鄉建設主管部門制定。

　　專業評估機構應當按照本市相關規定提供專業服務，提供客觀、真實、準确的評估報告。

　　第六十八條　市住房和城鄉建設主管部門應當根據物(wù)業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物(wù)業服務企業實施分(fēn)類監管，建立激勵和懲戒制度。具體(tǐ)辦法由市住房和城鄉建設主管部門制定。

　　第六十九條　物(wù)業服務人可以将物(wù)業服務合同中(zhōng)的專項服務事項委托給專業服務企業，但是不得将物(wù)業服務合同約定的全部事項一(yī)并委托給第三方。

　　第七十條　物(wù)業服務人應當在物(wù)業管理區域内顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下(xià)列信息，并且可以通過互聯網方式告知(zhī)全體(tǐ)業主：

　　(一(yī))物(wù)業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物(wù)業服務投訴電話(huà)；

　　(二)物(wù)業服務内容和标準、收費(fèi)标準和方式等；

　　(三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資(zī)質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；

　　(四)上一(yī)年度物(wù)業服務合同履行及物(wù)業服務項目收支情況、本年度物(wù)業服務項目收支預算；

　　(五)上一(yī)年度公共水電費(fèi)用分(fēn)攤情況、物(wù)業費(fèi)、公共收益收支與專項維修資(zī)金使用情況；

　　(六)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況；

　　(七)物(wù)業管理區域内車(chē)位、車(chē)庫的出售和出租情況；

　　(八)其他應當公示的信息。

　　業主對公示内容提出異議的，物(wù)業服務人應當予以答複。

　　第七十一(yī)條　物(wù)業服務人應當建立、保存下(xià)列檔案和資(zī)料：

　　(一(yī))小(xiǎo)區共有部分(fēn)經營管理檔案；

　　(二)小(xiǎo)區監控系統、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄；

　　(三)水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

　　(四)住宅裝飾裝修管理資(zī)料；

　　(五)業主名冊；

　　(六)簽訂的供水、供電、垃圾清運等書(shū)面協議；

　　(七)物(wù)業服務活動中(zhōng)形成的與業主利益相關的其他資(zī)料。

　　第七十二條　業主應當根據物(wù)業服務合同約定的付費(fèi)方式和标準，按時足額交納物(wù)業費(fèi)。業主逾期不交納物(wù)業費(fèi)的，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會應當督促其交納；拒不交納的，物(wù)業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生(shēng)效法律文書(shū)的，人民法院可以依法對業主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執行人名單。

　　采取酬金制交納物(wù)業費(fèi)的，物(wù)業服務企業應當與業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會建立物(wù)業費(fèi)和共用部分(fēn)經營收益的共管賬戶。業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會可以委托第三方對物(wù)業服務收支情況進行審計。

　　第七十三條　物(wù)業服務收費(fèi)實行市場調節價并适時調整。

　　市住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小(xiǎo)區物(wù)業服務項目清單，明确物(wù)業服務内容和标準。物(wù)業管理行業協會應當監測并定期發布物(wù)業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物(wù)業服務人在協商(shāng)物(wù)業費(fèi)時參考。

　　第七十四條　物(wù)業服務人利用共用部分(fēn)從事經營活動的，應當将公共收益單獨列賬。

　　公共收益歸全體(tǐ)業主所有。專項維修資(zī)金餘額不足首期應籌集金額百分(fēn)之三十的，百分(fēn)之五十以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資(zī)金，剩餘部分(fēn)的使用由業主共同決定。　

　　第七十五條　物(wù)業服務合同期限屆滿前六個月，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物(wù)業服務人，并将決定書(shū)面告知(zhī)原物(wù)業服務人。原物(wù)業服務人接受續聘的，雙方應當在物(wù)業服務合同屆滿前重新簽訂物(wù)業服務合同。物(wù)業服務人不接受續聘的，應當提前九十日書(shū)面告知(zhī)業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會。

　　物(wù)業服務合同期限屆滿、業主沒有共同作出續聘或者另聘物(wù)業服務人決定，物(wù)業服務人按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一(yī)方提出終止合同的，應當提前六十日書(shū)面告知(zhī)對方。

　　第七十六條　業主共同決定解聘物(wù)業服務人的，物(wù)業服務人應當自接到通知(zhī)之日起三十日内履行下(xià)列交接義務，并且退出物(wù)業管理區域：

　　(一(yī))移交物(wù)業共用部分(fēn)；

　　(二)移交本條例第二十一(yī)條、第七十一(yī)條規定的檔案和資(zī)料；

　　(三)結清預收、代收的有關費(fèi)用；

　　(四)物(wù)業服務合同約定的其他事項。

　　原物(wù)業服務人不得以業主欠交物(wù)業費(fèi)、對業主共同決定有異議等爲由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物(wù)業服務人進場服務。原物(wù)業服務人拒不移交有關資(zī)料或者财物(wù)的，或者拒不退出物(wù)業管理區域的，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門報告，并向轄區内公安機關請求協助，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物(wù)業服務人退出物(wù)業管理區域。物(wù)業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門應當加強對物(wù)業服務人交接工(gōng)作的監管。

　　原物(wù)業服務人應當在辦理交接至退出物(wù)業管理區域期間，維持正常的物(wù)業管理秩序。

　　新物(wù)業服務人不得強行接管物(wù)業，按照約定承接物(wù)業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第七十七條　本市建立應急物(wù)業服務機制。物(wù)業管理區域突發失管狀态時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位确定應急物(wù)業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生(shēng)活服務事項的應急服務。

　　提供應急物(wù)業服務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當将服務内容、服務期限、服務費(fèi)用等相關内容在物(wù)業管理區域内顯著位置公示。應急物(wù)業服務期限不超過六個月，費(fèi)用由全體(tǐ)業主承擔。

　　應急物(wù)業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物(wù)業服務人，協調新物(wù)業服務人和應急物(wù)業服務人做好交接。

　　第六章　物(wù)業的使用和維護

　　第七十八條　業主、物(wù)業使用人應當遵守法律法規和規章的規定以及臨時管理規約、管理規約的約定，按照規劃用途合理、安全使用物(wù)業。

　　業主、物(wù)業使用人、物(wù)業服務人等不得實施下(xià)列行爲：

　　(一(yī))損壞、擅自拆改建築物(wù)承重結構、主體(tǐ)結構；

　　(二)擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營；

　　(三)違法搭建建築物(wù)、構築物(wù)、障礙物(wù)或者私挖地下(xià)空間；

　　(四)違反國家規定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放(fàng)射性、腐蝕性物(wù)質或者傳染病病原體(tǐ)等危險物(wù)質；

　　(五)違規私拉電線、電纜爲電動汽車(chē)、電動自行車(chē)、電動摩托車(chē)和電動三輪車(chē)等充電；

　　(六)擅自拆改供水、排水、再生(shēng)水等管線；

　　(七)從建築物(wù)中(zhōng)抛擲物(wù)品；

　　(八)制造超标噪音；

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化植物(wù)和綠化設施；

　　(十)擅自通過設置地鎖、石墩、栅欄等障礙物(wù)和亂堆亂放(fàng)雜(zá)物(wù)等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；

　　(十一(yī))擅自改變物(wù)業規劃用途；

　　(十二)違反規定飼養動物(wù)；

　　(十三)違反規定出租房屋。

　　發生(shēng)本條第二款規定行爲的，利害關系人有權投訴、舉報，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會、物(wù)業服務人應當及時勸阻；勸阻無效的，應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者行政執法機關報告。

　　第七十九條　業主、物(wù)業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知(zhī)物(wù)業服務人，與物(wù)業服務人簽訂裝飾裝修服務協議，并配合其進行必要的現場檢查。協議應當包括裝飾裝修工(gōng)程的禁止行爲、垃圾堆放(fàng)和清運要求以及費(fèi)用、施工(gōng)時間等内容。

　　業主、物(wù)業使用人或者物(wù)業服務人應當将裝飾裝修的時間、地點等情況在拟裝飾裝修的物(wù)業樓内顯著位置公示。

　　物(wù)業服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督。業主或者物(wù)業使用人未簽訂裝飾裝修服務協議或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物(wù)業服務人應當及時勸阻；拒不改正的，物(wù)業服務人應當及時向有關主管部門報告。

　　第八十條　物(wù)業管理區域内規劃用于停放(fàng)車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿足業主的需要。用于出售的，應當優先出售給本物(wù)業管理區域内的業主；不出售或者尚未售出的，應當提供給本物(wù)業管理區域内的業主使用。滿足業主需要後仍有空餘的，可以臨時按月出租給物(wù)業管理區域外(wài)的其他人。

　　第八十一(yī)條　物(wù)業買受人應當遵守國家有關專項維修資(zī)金制度，按照規定足額交納專項維修資(zī)金。

　　業主轉讓物(wù)業、辦理轉移登記後，轉讓物(wù)業的專項維修資(zī)金餘額随物(wù)業一(yī)并轉讓，業主無權要求返還；因征收或者其他原因造成物(wù)業滅失的，專項維修資(zī)金餘額歸業主所有。

　　已售公房的業主轉讓公房前，應當按照屆時适用的商(shāng)品房标準補足公房的專項維修資(zī)金；因繼承、贈予、執行生(shēng)效法律文書(shū)而發生(shēng)已售公房産權人變更的，繼承人、受贈人、受償人應當按照屆時适用的商(shāng)品房标準補足專項維修資(zī)金。

　　第八十二條　國家實施專項維修資(zī)金制度之前的未售公房，沒有專項維修資(zī)金的，産權單位應當按照規定建立并足額交納專項維修資(zī)金。

　　國家實施專項維修資(zī)金制度之後出售的公房，業主和售房單位應當按照國家和本市規定的比例交納專項維修資(zī)金；未按規定交納專項維修資(zī)金的，業主和售房單位應當足額補交，未足額補交的，已出售的公房不得再次轉讓。

　　第八十三條　專項維修資(zī)金餘額不足首期籌集金額百分(fēn)之三十的，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理委員(yuán)會應當及時通知(zhī)、督促業主按照屆時适用的标準補足專項維修資(zī)金。

　　業主申請不動産轉移登記或者抵押登記時，應當向不動産登記機構提供已足額交納專項維修資(zī)金的相關憑證。

　　第八十四條　未選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會的，專項維修資(zī)金由市住房資(zī)金管理部門代管，存入銀行專用賬戶。

　　選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會的，業主大(dà)會可以決定自行管理專項維修資(zī)金，或者委托市住房資(zī)金管理部門代管。業主大(dà)會決定自行管理的，應當以自己名義設立專用賬戶，區住房和城鄉建設或者房屋主管部門應當監督、指導專項維修資(zī)金的使用管理。

　　業主大(dà)會可以委托具有資(zī)質的中(zhōng)介機構對共有資(zī)金進行财務管理。業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會自行管理共有資(zī)金的，應當每季度公布一(yī)次自行管理賬目。

　　第八十五條　專項維修資(zī)金屬于業主共有，應當專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第八十六條　維修、更新和改造共用部位、共用設施設備，需要使用專項維修資(zī)金的，應當按照下(xià)列規定分(fēn)攤：

　　(一(yī))商(shāng)品住宅之間或者商(shāng)品住宅和非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關業主按照各自專有物(wù)業建築面積比例分(fēn)攤。

　　(二)售後公房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關業主和售房單位按照所交存專項維修資(zī)金的比例分(fēn)攤；其中(zhōng)，應當由業主承擔的，再由相關業主按照各自專有物(wù)業建築面積的比例分(fēn)攤。

　　(三)售後公房與商(shāng)品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費(fèi)用，先按照建築面積比例分(fēn)攤到各相關物(wù)業，再按照第(一(yī))項、第(二)項的規定比例分(fēn)攤。

　　共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造，但是沒有專項維修資(zī)金的，維修、更新和改造費(fèi)用按照前款的規定由業主共同分(fēn)攤。

　　第八十七條　新開(kāi)發建設項目，建設單位可以接受專業設施設備專業運營單位委托，按照國家技術标準和專業技術規範建設物(wù)業管理區域内業主專有部分(fēn)以外(wài)的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備；經驗收合格，将專業設施設備及工(gōng)程圖紙(zhǐ)等資(zī)料交由專業運營單位承擔維修、養護和更新改造責任。

　　已入住項目，物(wù)業管理區域内業主專有部分(fēn)以外(wài)的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備發生(shēng)故障、不能正常使用的，物(wù)業服務人應當立即報告相關專業運營單位；專業運營單位應當及時采取措施，排除故障。

　　專業運營單位對專業設施設備進行維修、養護和更新改造，進入物(wù)業管理區域的，業主、物(wù)業使用人和物(wù)業服務人應當予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業。

　　第八十八條　物(wù)業服務人應當對物(wù)業管理區域内的電梯、消防設施等易于發生(shēng)安全風險的設施設備和部位加強日常巡查和定期養護；采取必要的安全保障措施，防止建築物(wù)、構築物(wù)或者其他設施及其擱置物(wù)、懸挂物(wù)發生(shēng)脫落、墜落。

　　排除安全風險隐患需要使用專項維修資(zī)金的，按照本市相關規定辦理。

　　第八十九條　建築物(wù)專有部分(fēn)存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法權益的，相關業主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。

　　業主不履行維修養護義務的，可以由物(wù)業服務人報經業主委員(yuán)會、物(wù)業管理委員(yuán)會同意，或者按照臨時管理規約、管理規約的約定，代爲維修養護或者采取應急防範措施，費(fèi)用由業主承擔。

　　經鑒定爲停止使用、整體(tǐ)拆除的危險房屋的，業主或者物(wù)業使用人應當停止使用，立即搬出；拒不搬出的，區住房和城鄉建設或者房屋主管部門應當書(shū)面責令業主或者物(wù)業使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，區人民政府可以責成有關部門組織強制搬出，并妥善安置。

　　第七章　法律責任

　　第九十條　違反本條例第二十一(yī)條規定，建設單位不移交或者補齊資(zī)料的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正；逾期不改的，處五萬元以上十萬元以下(xià)的罰款。

　　第九十一(yī)條　違反本條例第六十三條規定，物(wù)業服務人未按規定将物(wù)業服務合同報街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門備案的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正，給予警告；逾期不改的，處五千元以上一(yī)萬元以下(xià)的罰款。

　　第九十二條　違反本條例第六十五條第(一(yī))項至第(六)項規定，物(wù)業服務人提供服務未遵守相關規定的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門給予警告，處五千元以上一(yī)萬元以下(xià)的罰款；違反第(七)項規定，物(wù)業服務人洩露業主個人信息的，由公安機關依法處理；違反第(八)項規定，物(wù)業服務人未履行生(shēng)活垃圾分(fēn)類管理責任人責任的，由城市管理綜合行政執法部門依照生(shēng)活垃圾管理法律法規予以處理。

　　第九十三條　違反本條例第六十六條規定，物(wù)業服務企業項目負責人未按時報到的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改的，處五千元以上一(yī)萬元以下(xià)的罰款。

　　第九十四條　違反本條例第七十條規定，物(wù)業服務人未按照規定如實公示有關信息的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改的，處一(yī)千元以上五千元以下(xià)的罰款。

　　第九十五條　違反本條例第七十一(yī)條規定，物(wù)業服務人未建立、保存相關檔案和資(zī)料的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下(xià)的罰款。

　　第九十六條　違反本條例第七十四條規定，物(wù)業服務人挪用、侵占公共收益的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令退還，并處挪用、侵占金額二倍以下(xià)的罰款。

　　第九十七條　物(wù)業服務人違反本條例第七十六條第一(yī)款規定的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正；逾期不改的，對物(wù)業服務人予以通報，對拒不移交有關資(zī)料或者财物(wù)的，處一(yī)萬元以上十萬元以下(xià)的罰款；拒不退出物(wù)業管理區域的，自規定時間屆滿次日起處每日一(yī)萬元的罰款。物(wù)業服務人有違反治安管理行爲的，由公安機關依法給予治安管理處罰。

　　第九十八條　物(wù)業管理區域内有下(xià)列行爲之一(yī)的，由有關主管部門按照下(xià)列規定予以查處：

　　(一(yī))違反本條例第七十八條第二款第(一(yī))項規定的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下(xià)的罰款；

　　(二)違反本條例第七十八條第二款第(二)項規定的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，給予警告，對單位處五萬元以上二十萬元以下(xià)的罰款；對個人處一(yī)千元以上一(yī)萬元以下(xià)的罰款；有違法所得的，責令退還違法所得；

　　(三)違反本條例第七十八條第二款第(三)項規定的，由城市管理綜合行政執法部門依照城鄉規劃法律法規給予責令拆除或者回填、罰款等處罰；

　　(四)違反本條例第七十八條第二款第(四)項規定的，由公安機關依照治安管理處罰法律法規予以處罰；

　　(五)違反本條例第七十八條第二款第(五)項規定的，由消防救援機構責令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下(xià)的罰款；

　　(六)違反本條例第七十八條第二款第(六)項規定的，由水主管部門責令限期改正，處一(yī)萬元以上三萬元以下(xià)的罰款；

　　(七)違反本條例第七十八條第二款第(七)項規定的，由公安機關給予警告，處五百元以上五千元以下(xià)的罰款；

　　(八)違反本條例第七十八條第二款第(八)項規定的，由公安機關責令改正，拒不改正的，處二百元以上五百元以下(xià)的罰款；

　　(九)違反本條例第七十八條第二款第(九)項規定的，由城市管理綜合行政執法部門責令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下(xià)的罰款；

　　(十)違反本條例第七十八條第二款第(十)項規定，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設施的，由消防救援機構責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下(xià)的罰款，對個人處五百元的罰款；占用、堵塞、封閉其他共用部位，或者損壞其他共用設施設備的，由城市管理綜合行政執法部門責令改正，給予警告，對單位處二千元以上二萬元以下(xià)的罰款，對個人處二百元以上五百元以下(xià)的罰款；　

　　(十一(yī))違反本條例第七十八條第二款第(十一(yī))項規定的，由規劃自然資(zī)源主管部門責令當事人限期改正、按照實際使用用途類型應當繳納的土地使用權地價款數額的二倍處以罰款；情節嚴重的，依法無償收回土地使用權；

　　(十二)違反本條例第七十八條第二款第(十二)項、第(十三)項規定的，由公安機關依照治安管理處罰法律法規予以處罰。

　　第九十九條　違反本條例第八十條規定，将車(chē)位、車(chē)庫提供給業主以外(wài)的其他人的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，有違法出租所得的，責令退還違法所得，按每個違法出租車(chē)位處五千元以上一(yī)萬元以下(xià)的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車(chē)位處每月二千元的罰款。

　　第一(yī)百條　物(wù)業服務人違反本條例第八十八條第一(yī)款規定的，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下(xià)的罰款。

　　第一(yī)百零一(yī)條　本條例規定退還的違法所得，應當用于物(wù)業管理區域内共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分(fēn)按照業主大(dà)會的決定使用。

　　第一(yī)百零二條　違反本條例規定，造成他人損失的，依法承擔民事責任；構成違反治安管理行爲的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第一(yī)百零三條　行政執法機關應當将物(wù)業管理相關主體(tǐ)受到行政處罰或者行政強制的情況共享到本市的公共信用信息平台。行政機關根據本市關于公共信用信息管理規定可以對其采取懲戒措施。

第八章　附　　則

　　第一(yī)百零四條　本條例自2020年5月1日起施行。